Cách để Tính khoản tiền vay thế chấp phải trả

Đồng tác giả: Michael R. Lewis

Trong bài viết này:Tính khoản tiền phải trả cho vay thế chấp bằng chương trình Bảng tínhTính toán khoản tiền phải trả bằng phương trìnhTạo lịch trình khấu hao11 Tham khảo

Nếu bạn đang cân nhắc mua nhà hoặc tài sản khác, có thể bạn cần phải tính toán để vay thế chấp. Đây là khoản vay đặc biệt dành cho việc mua bất động sản và thường có lãi suất thấp hơn so với khoản vay khác. Do đây là khoản vay được bảo đảm bằng tài sản, tức là người cho vay, trong nhiều trường hợp là ngân hàng, có quyền tịch thu tài sản nếu người vay không trả tiền.[1] Như vậy, tìm khoản vay với mức lãi suất thấp nhất là điều rất quan trọng để bạn có thể trả nợ một cách có trách nhiệm và trong khoảng thời gian hợp lý. Bạn có thể tính khoản tiền phải trả hàng tháng theo hướng dẫn sau đây để có lựa chọn đúng đắn.

1
Tính khoản tiền phải trả cho vay thế chấp bằng chương trình Bảng tính

  1. 1
    Tìm hiểu hàm được sử dụng. Khoản tiền phải trả cho khoản vay thế chấp có thể được tính dễ dàng bằng cách dùng chương trình bảng tính. Trong hầu hết các chương trình bảng tính phổ biến (Microsoft Excel, Google Spreadsheet và Apple Numbers), tính năng này được biết đến là hàm PMT, hay hàm thanh toán.[2] Để tính số tiền cần phải trả hàng tháng, bạn cần kết hợp nhiều thông tin như lãi suất, số kỳ, và nợ gốc.
    • Để đơn giản, chúng ta sẽ tập trung vào hàm PMT của Microsoft Excel. Quá trình thực hiện và nhập số liệu có thể giống hệt hoặc tương tự như bất kỳ chương trình nào khác mà bạn đang sử dụng. Tham khảo thẻ trợ giúp hoặc dịch vụ khách hàng nếu bạn gặp vấn đề khi dùng hàm này.
  2. 2
    Khởi động hàm PMT. Bắt đầu sử dụng hàm PMT bằng cách nhập =PMT(vào bảng tính của bạn). Sau đó chương trình sẽ yêu cầu bạn nhập các mục thích hợp vào từng phần của hàm bằng cách hiển thị thông số sau: PMT(rate, nper, pv, [fv], [type]). Ba giá trị đầu tiên là bắt buộc phải nhập, trong khi hai giá trị còn lại là không bắt buộc.[3]
    • rate chính là lãi suất hàng tháng. Lưu ý: đây sẽ là kết quả có được bằng cách lấy lãi suất hàng năm của bạn (mức lãi suất được ghi trên hợp đồng vay, ví dụ 4% hoặc 5%) chia cho 12. Số này phải được tính ra dạng thập phân.
      • Ví dụ: nếu lãi suất hàng năm của bạn là 6%, bạn lấy số này chia cho 12 để được mức lãi suất hàng tháng. Ta có 6%/12, bằng 0,5%. Tuy nhiên, con số được nhập vào phương trình là số thập phân, vì vậy chúng ta tiếp tục chia số này cho 100. Tức 0,5%/100, được 0,005. Đây sẽ là mức lãi suất hàng tháng bạn sẽ sử dụng để tính toán khoản tiền phải trả cho khoản vay thế chấp.
      • Cách tính trên cũng có thể được thực hiện theo thứ tự khác (6%/100 = 0,06, 0,06/12 = 0,005).
    • nper là hình thức viết tắt của cụm "number of periods" (số chu kỳ), tức là tổng số lần bạn sẽ thanh toán cho khoản vay. Đối với khoản thanh toán hàng tháng, giá trị này sẽ gấp 12 lần số năm của khoản vay.
      • Ví dụ, bạn có khoản thế chấp 15 năm. Vì vậy, giá trị "nper", tức số lần thanh toán của bạn, sẽ là 12*15, bằng 180.
    • pv là hình thức viết tắt cho "present value" (giá trị hiện tại) nhưng ở đây số này chỉ đơn giản là khoản tiền vay gốc của bạn.
      • Trong ví dụ này, giả sử bạn có khoản vay 100.000 USD. Đây sẽ là giá trị "pv" của bạn.
    • Đừng lo lắng về hai giá trị còn lại; nếu hai ô này để trống thì chương trình sẽ mặc định chúng có giá trị là 0.
  3. 3
    Nhập thông tin và nhấn Enter. Chương trình sẽ hiển thị số tiền phải trả hàng tháng trong cùng ô với ô bạn nhập công thức. Lưu ý rằng số này sẽ là số âm, số âm ở đây chỉ đơn giản có nghĩa là chương trình thể hiện số này như một khoản phải trả (hoặc chi phí).[4]
    • Trong ví dụ ở trên, thông tin này sẽ được nhập như =PMT(0,005, 180, 100000).
  4. 4
    Phân tích kết quả. Hàm PMT sẽ giúp bạn tính số tiền bạn phải trả cho khoản vay mỗi tháng. Số này sẽ được thể hiện dưới dạng số âm. Điều này không có nghĩa là bạn nhập thông tin không đúng, số âm ở đây chỉ đơn giản là đại diện cho khoản thanh toán như khoản chi phí. Nếu bạn cần sử dụng số này cho tính toán khác, hoặc để dễ hiểu hơn, bạn có thể lấy kết quả tìm được nhân với -1.[5]
    • Kết quả tính được theo số liệu và hàm mô tả ở trên là - 843,86 USD. Lấy số này nhân với -1 để được số tiền cần trả hàng tháng là 843,86 USD.

2
Tính toán khoản tiền phải trả bằng phương trình

  1. 1
    Tìm hiểu phương trình. Để tính số tiền cần phải trả hàng tháng, chúng ta cũng có thể dựa vào phương trình tương đối đơn giản. Phương trình thanh toán hàng tháng có thể được biểu diễn như sau: . Ý nghĩa của các biến số:
    • M là số tiền cần phải trả hàng tháng của bạn.
    • P là số tiền vay gốc.
    • r là mức lãi suất hàng tháng, được tính bằng cách lấy lãi suất hàng năm chia cho 12.
    • n là số lần thanh toán của bạn (số tháng bạn sẽ phải trả tiền cho khoản vay)[6]
  2. 2
    Nhập thông tin vào phương trình. Bạn cần nhập vào số tiền vay gốc, lãi suất hàng tháng và số lần thanh toán để tìm ra số tiền cần trả hàng tháng. Những thông tin này có thể dễ dàng tìm thấy trong hợp đồng cho vay hoặc từ bản ước tính khoản vay được trích dẫn. Kiểm tra thông tin một lần nữa để đảm bảo chính xác trước khi tính toán.
    • Ví dụ: giả sử bạn có khoản vay thế chấp là 100.000 USD với mức lãi suất là 6%/năm trong vòng 15 năm.
    • Như vậy "P" sẽ là 100.000 USD.
    • Với "r", bạn sẽ nhập lãi suất hàng tháng, cho nên lấy 0,06 (6%) chia cho 12 được 0,005 (0,5%).
    • Với "n", bạn sẽ nhập tổng số lần trả tiền của mình, mỗi tháng trả một lần và trả trong 12 năm, tức là 12*15 được 180.
    • Trong ví dụ này, phương trình hoàn chỉnh của bạn sẽ là:
  3. 3
    Đơn giản hóa phương trình bằng cách thêm 1 vào giá trị "r." Đơn giản hóa phương trình của bạn bằng cách thực hiện bước thêm 1 vào "r" bên trong dấu ngoặc đơn ở đầu và cuối của phương trình đầu tiên. Đây là bước đơn giản để làm cho phương trình của bạn trông ít phức tạp hơn nhiều.
    • Sau bước này, phương trình mẫu của bạn sẽ giống như sau:
  4. 4
    Giải quyết số mũ. Kết quả bên trong dấu ngoặc đơn, (1+ r), của bước trước phải giờ phải được tính theo lũy thừa "n". Nhắc lại, "n" này đại diện cho tổng số lần thanh toán. Bước này đòi hỏi bạn phải có máy tính có chức năng tính hàm số mũ, thường được biểu diễn như sau: .
    • Bước này được thực hiện bằng cách nhập vào giá trị đã được cộng trong ngoặc, trong ví dụ này là (1,005), sau đó nhấn nút số mũ, tiếp theo nhập giá trị "n" và nhấn enter hoặc =. Trong ví dụ, kết quả tính được là 2,454.
    • Nếu máy tính của bạn không có chức năng tính số mũ, bạn có thể nhập giá trị được tính trong ngoặc vào thành tìm kiếm Google và theo sau là chuỗi ^(n), lưu ý thay thế "n" trong dấu ngoặc bằng giá trị "n". Công cụ tìm kiếm sẽ giúp tính toán giá trị này cho bạn.
    • Lưu ý rằng chỉ tính lũy thừa cho giá trí bên trong dấu ngoặc, không tính lũy thừa cho giá trị "r" bên ngoài dấu ngoặc (ở phía trước) hoặc số -1 ở cuối phương trình.
    • Sau bước này, phương trình mẫu sẽ được như sau:
  5. 5
    Tiếp tục đơn giản hóa phương trình. Ở phần tử số bạn sẽ lấy giá trị "r" nhân với kết quả tính được ở bước trên, và đối với mẫu số bạn cũng lấy kết quả tính được từ bước trên trừ đi 1.
    • Phương trình mẫu sẽ giống như sau:
  6. 6
    Lấy tử chia cho mẫu. Tức là lấy phần trên của phương trình chia cho phần dưới của phương trình. Kết quả thu được sẽ là một số thập phân có giá trị nhỏ.
    • Tiếp ví dụ trên, phương trình của bạn bây giờ sẽ là:
  7. 7
    Nhân giá trị "P" với kết quả này. Tích này chính là số tiền cần phải thanh toán hàng tháng.
    • Trong ví dụ này, khoản tiền cần trả hàng tháng sẽ là (100.000 USD) * (0,008439), bằng 843,90 USD.

3
Tạo lịch trình khấu hao

  1. 1
    Lập lịch trình khấu hao của bạn. Lịch khấu hao sẽ cho bạn biết chính xác khoản thanh toán thế chấp hàng tháng sẽ được phân chia ra sao giữa khoản thanh toán gốc và lãi, đồng thời qua lịch khấu hao bạn cũng biết được mức dư nợ của mình vào lúc cuối tháng. Bắt đầu bằng cách nhập thông tin cơ bản về khoản vay của bạn ở phía trên bên trái của chương trình bảng tính. Ví dụ, trong ô A1 sẽ nhập "lãi suất hàng năm." Sau đó, nhập lãi suất hàng năm của bạn theo tỷ lệ phần trăm trong ô kế tiếp, ô B1. Tiếp tục xuống ô A2 nhập thời gian vay trong năm, nhập thời gian vào cột B như trên. Thực hiện tương tự cho khoản thanh toán mỗi năm và nợ gốc tương ứng ở ô A3 và A4.[7]
  2. 2
    Tạo cột thời gian khấu hao. Sau phần thông tin cho vay, hãy chừa trống một dòng. Sau đó, nhập các cụm sau vào hàng 6 từ cột A đến cột E của bảng tính:
    • Số lần thanh toán.
    • Số tiền thanh toán.
    • Số tiền thanh toán gốc.
    • Thanh toán lãi.
    • Số dư nợ cho vay.[8]
  3. 3
    Điền chi phí khấu trừ tháng đầu tiên. Ngay dưới các cột vừa tạo tiêu đề, bắt đầu điền thông tin về khoản vay của bạn. Dưới cột số lần thanh toán, nhập số 1. Sau đó, dưới cột số tiền thanh toán, nhập "=pmt(B1/B3,B2*B3,B4)". Đây là hàm thanh toán. Dưới cột số tiền thanh toán gốc, nhập "=ppmt(B1/B3,A7,B2*B3,B4)". Đây là hàm thanh toán chính và hàm này giúp tính được số tiền gốc được thanh toán mỗi tháng. Dưới cột thanh toán lãi, gõ "=ipmt(B1/B3,A7,B2*B3,B4)". Đây là hàm tính thanh toán lãi suất và hiển thị số tiền lãi phải trả mỗi tháng. Cuối cùng, trong cột số dư nợ cho vay, nhập "=(B4+C7)".
    • Ô A7 phải là số lần thanh toán đầu tiên của bạn, số 1.
    • Ô C7 là số tiền thanh toán.[9]
  4. 4
    Hoàn thành lịch khấu hao. Chọn dải từ ô A7 đến E7. Sau đó, kéo tính toán xuống hàng thanh toán cuối cùng. Vào thời điểm này, số dư nợ trong cột E là 0 USD. Nhớ rằng số lần thanh toán của bạn được tính bằng cách lấy số lần thanh toán hàng năm nhân với thời hạn khoản vay theo năm.[10]
    • Nếu cột số lần thanh toán khoản vay không tự cập nhật lịch biểu khấu trừ, hãy nhập "=(A7+1)" vào ô A8 (thanh toán lần 2) và kéo xuống đến cuối lịch biểu của bạn. Các ô còn lại sau đó sẽ tự cập nhật.

Lời khuyên

  • Đây cũng có thể là cách hữu ích để so sánh các kế hoạch thế chấp. Ví dụ, bạn có thể quyết định lựa chọn giữa khoản vay 15 năm với mức lãi suất 6% hoặc khoản vay 30 năm với mức lãi suất 4%. Công cụ tính sẽ giúp bạn dễ dàng nhận thấy rằng, mặc dù lãi suất cao hơn, nhưng khoản vay 15 năm vẫn là lựa chọn rẻ hơn.
  • Tùy thuộc vào điều khoản của khoản vay thế chấp, bạn có thể trả nhiều hơn mức yêu cầu thanh toán mỗi tháng và số tiền dư sẽ được tính vào tiền lãi hoặc tiền gốc. Liên hệ với người cho vay để kiểm tra liệu bạn có thể hay không.
  • Cách đơn giản nhất để tính là sử dụng công cụ tính tiền vay thế chấp trực tuyến. Máy tính trực tuyến có thể giúp bạn tính khoản tiền thanh toán hàng tháng của bạn chỉ cần nhập vài thông tin quan trọng. Thử tìm kiếm "công cụ tính khoản vay thế chấp" bằng công cụ tìm kiếm ưa thích của bạn. Thông thường, bạn sẽ phải nhập chi tiết về khoản vay của mình, như số năm, lãi suất hàng năm và giá trị hiệu khoản vay gốc. Sau đó, chỉ cần nhấn "calculate" (tính toán) và màn hình sẽ cấp sẽ cho bạn biết bất cứ điều gì mà cần.[11]

Thông tin Bài viết

Bài viết này có đồng tác giả là Michael R. Lewis. Michael R. Lewis là giám đốc điều hành, doanh nhân và cố vấn đầu tư đã nghỉ hưu tại Texas. Ông có hơn 40 năm kinh nghiệm trong Kinh doanh & Tài chính.

Chuyên mục: Quản lý Tài chính

Ngôn ngữ khác:

English: Calculate Mortgage Payments, Español: calcular los pagos de la hipoteca, Deutsch: Hypothekenraten berechnen, Français: calculer ses remboursements hypothécaires, 中文: 计算抵押贷款支付额, Italiano: Calcolare le Rate di un Mutuo, Bahasa Indonesia: Menghitung Pembayaran Hipotek

Trang này đã được đọc 987 lần.
Bài viết này đã giúp ích cho bạn?